​为什么买商铺亏本的人越来越多？90%的人还没看清这个真相

为什么买商铺亏本的人越来越多？90%的人还没看清这个真相

最近，有很多小伙伴向我咨询商铺值不值得投资的问题，

这里我给大家分析一下包租商铺的风险，希望能有所启发。

对于那些自己不做生意的，万一买了商铺，又租不掉，该怎么办呢？可能有人会说，买包租商铺啊，没错，这是一个好办法，但也有很大的风险在里面。比如商铺的包租和产权风险。

一般来讲，包租的商铺有两种，带租约的商铺和售后包租的商铺。

带租约的商铺主要是在二手市场，比如你去买人家商铺，人家说租出去了，租金多少多少，反正很高，还有合同担保，你一听，笑的像个两百斤的孩子，但你要想，这是不是真实的市场租金水平？也有可能人家为了卖给你，故意做的假合同，或者干脆找个人来短租骗你。

所以，不能盲目相信租约的回报率，自己要多去实地考察，也可以多问一下中介，或者上网查一下。

第二种售后包租主要在一手市场，也就是开发商打着包租的旗号，一般的套路是这么玩的，开发商A把商铺卖给你之后，会叫B公司来和你签包租协议。但B公司就是一个空壳皮包公司，这种设计就是为了将来摆脱刑事纠纷。

一旦不给你租金，你只能去上诉B公司，但人家个皮包公司根本没钱，你打赢官司也没用，而且这事跟开发商A一点关系都没有。

但也不是所有的包租都是套路，作为投资者，最好选择品牌开发商，因为人家有品牌形象做背书，和你的商铺比起来，人家的形象更值钱。

我们再来讲一下商铺产权的套路。有人可能不信，说产权能有啥套路？当然有。从产权来看，商铺可以分为两种，独立产权商铺和虚拟产权式商铺，也可以理解成有产权和没产权。

独立的很好理解，就是你买了一套房产，房产证上写了你的名字，拿来干什么都是你自己做主。但虚拟产权式商铺就不一样了，因为是没有产权的，只是开发商把超市、百货大楼这些地方的面积进行了分割，你买了，只能收租金，不能拿来自己用。

这就涉及到一个问题，如果经营方，比如超市，它经营的不好那怎么办？没办法，你只能自己认栽，因为你想转让出去也比较难，最好的办法就是尽量回避这类商铺。

另外，很多人可能还不知道，商铺都有一个“养铺期”，再好的商铺都需要有“养铺”时间。

因为在一些刚刚建成的社区，商家不会立刻进入经营，商铺大批空置，因为需要较长的培育期，投资者自然不能马上有收益。还有一些社区，虽然建成时间已久，但由于地段不佳，没有形成商业氛围，这些都需要一定的时间来“养铺”。那些通常不需要“养铺”的，是一些已经发展起来的商圈繁华区以及一些成熟社区，但一般要付高昂的购买费用，这样就加大了投资成本，进而加大投资风险，建议如果手上资金不太富裕，最好还是持保守态度，选择一些在市面上价格相对适中的商铺，以防承担太多的风险。

当然，商铺投资失败的案例比比皆是，但是，作为楼市衍生出的产品，必定是存在一定合理性和有钱可赚的。

其实只要大家看明白一下6大问题，投资商铺还是很可观的。

1、警惕售后包租。

2、购买商铺需要调查。比如周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利？投资人心里要有本清晰的账。

3、不买产权分散的商铺，要买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。

4、买商铺要有前瞻性。并不是所有的好地段都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。

5、看准客流和潜在客流。商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。

6、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。

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