​成都房产均价会在2020-2023三年涨到3万，甚至5万吗？

成都房产均价会在2020-2023三年涨到3万，甚至5万吗？

成都房产均价会在未来三年（2020-2023）涨到3万吗？这是一个有趣的问题，很多人都觉得在疫情大环境下，购房投资可能并不是最优选择了，但是依然很关注，自己所持的房子能不能升值。今天简单探讨下成都房产均价在未来3年是否能涨，涨到多少的问题。

抛出结论，如果算整体主城区，肯定不会。

原因非常简单，因为现在大成都均价才1.3万左右，主城区在1.8左右，而均价是要看二手房和新房的平均数的。

虽然新房三环内没有两万以下的新房了，3-4万的楼盘也不少见，而且你说新盘都这个价了，购房者是傻的吗？还指望买了亏吗。所以新盘价格的趋势肯定是上涨，上涨的幅度有待观望，趋势是不会变得。

新房上涨其实还有一个很重要的原因就是政府的地价贵了，面包和面粉的关系罢了，地价你看也没有降低的趋势下，2万的地价加无偿移交部分，楼面价都快2.5了，开发商再加点利润，不卖3万怎么可能。

但除了新房，老旧房并不看好，这个会拉低房价的平均水平，很多老破小除了学区位置极佳外，并不具备大幅上涨的空间，未来会缓慢增长，但是要想在3-5年增长到可以将新房也一并平均到3万的水平，可能还是有点难度。

整个主城区的新盘会越来越少，这也是和特大城市发展规律相匹配的，主城区不好拆、拆不动，那就继续做优化，继续再住10年、20年，政府宁愿投钱在新区，也不愿在老城区大多干戈，原因就在于新区可以继续吸纳人才，而老旧城区毕竟面积就这么大，拆了补偿重新建，这笔账一算就觉得不划算。

之前有朋友也提问过，感觉现在主城区不管哪个区域，只要新盘一出，去化率可以达到99%，这是为什么，这就是因为新盘房源太少了呀。

新盘的有限量增加和大量老旧房（随着房龄增长）的大量增加，两者的增长速度也不再一个层面上，况且就算三环内还有2.5环到3环之间大量的土地没有利用起来，因此就算新楼盘动辄爆出3万、4万的房价，整体均价也很难发生质的提升，因为周围的房源如果太老旧，再怎么增长也一定会有限的。

此时，就和我很早前一篇文章的观点相一致：整个成都区域难以普涨，反而是区域性房源价值提升，差异性会逐渐拉大。像新区，因为新盘房源多，很多区域都是2.5万+起，而像一环，尤其是北一环，大量的老旧房源拆不动，这个势必会给区域房价提升带来极大的影响。如果有特例，那一定是区位人流量好到爆或者有名校、名医等不可替代因素，否则这些区域一定在未来3-5年难以兑现价值。

区域性增长点我看好几个区域，后期会专门针对这些区域做逐一分析，个人一直比较偏好东南，但是有其他几个区域还是值得期待——青羊新城、武侯新城等等，敬请期待。至于天府新区，本文没有把其列入考虑范围中，天府新区未来的发展如何，也是许多成都市民想要关注的。

预估3年后，没有宏观不可变因素，成都主城区大致均价会在2-2.5万左右。