​什么是高杠杆？以房地产为例

什么是高杠杆？以房地产为例

Hello，大家好，我是云祭师。今天我们聊一聊在房地产中的杠杆。本人非经济学专业出身，但是身为房产刚需无法避免的要和银行打交道。今天把最近的研究成果分享出来帮助和我一样有需要的房产小白。以下观点只代表个人见解。

众所周知，房地产是高杠杆、高周转的行业，开发商是高杠杆、高周转的典型代表。开发商的资金就好比是一条河流，周转说的是河水的流动速度，杠杆说的是河流的流量。如果政策等其他因素不变，如果一个开发商的周转速度越快，那么相当于他的资金量越大。可见，河流的速度也是为河流的流量服务的，也即周转服务于杠杆。那究竟什么是杠杆呢？说通俗些，杠杆就是四两拨千斤。四两就是你现有的资产，千斤就是你从银行的贷款。用你贷的款除以你的资产就是你的杠杆率，也就是负债率。高杠杆，就是高负债率，也就是极度的资不抵债。负债率越高，风险越大。

为什么人们愿意承担这么大的风险呢？因为高收益，因为刚需求。马克思说：当利润达到10%时，便有人蠢蠢欲动；当利润达到50%的时候，有人敢于铤而走险；当利润达到100%时，他们敢于践踏人间一切法律；而当利润达到300%时，甚至连上绞刑架都毫不畏惧。因此承担高风险，才有高收益。

为什么高收益要通过高杠杆解决呢？因为这是最简单最有效的途径之一。举个例子，比如说我是生产桌子的厂家，一个桌子成本50元，卖给消费者单价80元，利润是30元。如果我要提高收益怎么办呢？一是降低成本，二是提高单价。成本可以降低，但是压缩成本空间有限，原料要有适当的价格，工人要有适合的工资，不然工厂无法运转；单价可以提升，但是提升空间有限，毕竟消费者可惹不起，就算是质量再过硬，有多少人会因为你的馒头好吃就愿意花买两个馒头的钱买你的？他不知道吃一个馒头容易饿吗？所以看起来提高收益很难啊。但是我们忽略了一个最简单的方法——薄利多销。我的工厂可以扩大生产规模，采购更多的原材料和机器设备、雇佣更多的工人从而获得更高的利润回报。

扩大生产规模有很多好处。如果规模稍微大一点的话，我可以在市场萌芽时期依靠规模获得市场，把市场里的钱全赚了。这样做既不得罪原材料商，也不得罪消费者。虽然钱少点，但是最起码有人买。如果规模再大一点的话，工厂甚至可以完全占领市场达到垄断地位，进而形成规模效应。如果一旦成为龙头企业可以再回过头来压缩成本，一来可以通过降低原材料价格，二来可以适当降低商品单价压缩竞争对手的空间。可口可乐是不是就是这么做的？如果规模再大甚至可以店大欺客，提升商品单价来提高利润。但是这很危险，如果不是刚性需求很难长期维系。

可见，工厂获得收益无非就三种办法：降成本、提单价、扩大规模。其中扩大规模是最简单也是最有效的办法，甚至等有了足够规模甚至还可以使用规模效应回过头来压缩成本提升单价。如果你是工厂所有者，你会怎么做呢？

扩大生产规模好是好，但是需要有足够的资金。没有钱，没办法买原材料、机器，没有钱发工资。怎么办？借钱呗，杠杆呗。尽可能地用已有的资产贷到更多的钱，于是人们跑到银行尽可能多的贷款以扩大规模，其中就有房地产开发商。

为什么这么多行业只有房地产开发商是高杠杆？其实，开发商生产商品房的成本是很高的。首先，开发商需要高成本买地，这个就不多说了；其次，这个行业关联了很多行业，钢筋、水泥、门窗等这些都需要开发商的固定成本支出；最后，开发商还要支付建筑工人的工资。当然这只是建造成本，还不包括销售成本、贷款税费等等。所以房地产行业的特殊性注定它一定是一个高杠杆的行业，一切都要为了这条河的流量服务，高周转也是一样。

房地产有一个地方很特别。有了高杠杆，开发商开始不断地扩大生产规模，商品房越来越多，房地产生意也越来越好做。于是出现了不少的行业龙头，比如恒大、碧桂园、万科、融创等等。虽然开发商还远远没有达到垄断的地位，但是有些房产商已经出现了通过扩大规模取得所谓的规模效应来压缩成本来扩大收益的现象了，甚至是店大欺客。（比如水泡房？）

为什么会出现这种现象，按说全国近万家房企，离着行业垄断十万八千里呢！原因是我们国家的需求太刚了，给你个窝你也得住着。在我国的房地产行业，受传统观念的影响，人们对房产的需求已经不可小觑，再加上丈母娘的助攻更是提升了房产的需求刚性。房子渐渐成为了结婚生子的敲门砖。在如此刚性的需求下，在城市化进程的加持下，房地产呈现井喷式的发展。只要开发商造了房子就会有人买，除非你不想结婚。近40年，开发商走的路一直没有变化，更没有创新。于是这才给了开发商承担高风险，不断提高杠杆的勇气。

高杠杆造就了今天的房地产。